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Comprare casa prima di vendere: vantaggi, svantaggi e regole

Comprare casa prima di vendere: vantaggi, svantaggi e regole

Comprare casa prima di vendere oppure prima vendere e poi acquistare la nuova casa? E cosa faccio se non riesco a vendere nei tempi previsti? E se una volta venduta la casa non ne trovo un’altra che soddisfa i requisiti che cerco? 

Acquistare e vendere contemporaneamente è complicato, stressante e forse non saprai come gestire le due situazioni. Ci sono varie opzioni che puoi seguire e se vuoi vendere e acquistare casa in Trentino possiamo darti alcuni consigli pratici e semplici. 

Per prima cosa è bene avere una strategia precisa di quello che si vuole fare e seguire quella strada senza cambiare direzione in corso d’opera. Vendere casa da privato, come acquistarla, non è un’operazione semplice e affiancarti ad un’agenzia immobiliare potrebbe risultare la scelta migliore. 

Prima opzione: vendi la tua casa prima di acquistare quella nuova. 

Hai deciso di fare le cose con ordine, senza fretta, evitando lo stress di dover cercare un acquirente in poco tempo. In questo caso ci sono molti pro ma anche dei contro. 

Vediamo prima i vantaggi. 

  • Liquidità: vendendo prima la tua casa potrai incassare i soldi della vendita  necessari per poterne acquistare una nuova. Avrai quindi a disposizione un budget definito e in base a quello, unito magari ad un prestito aggiuntivo della banca, cercare gli immobili più adatti alle tue possibilità. 
  • Nuovo mutuo: se invece la casa l’avevi acquistata con il mutuo e sei riuscito ad estinguerlo oppure sei riuscito a vendere casa con il mutuo allora potrai aprirne uno nuovo. 
  • Non essere costretti a svendere: Quando si ha fretta di vendere si è tentati di abbassare il prezzo per cercare nuovi  possibili acquirenti. Svendere l’immobile farà concludere in fretta l’affare, ma a che prezzo? Avere la possibilità di aspettare qualche settimana in più alla fine ripaga sempre. Inoltre, se la valutazione dell’immobile è stata fatta da un agente immobiliare preparato ed esperto, che ha preso in considerazione tutti i parametri necessari, non ci vorrà molto tempo prima che la casa venga venduta ad un prezzo equo e in linea con il mercato. 

Svantaggi: 

  • Hai venduto la casa in cui vivevi, hai concluso il rogito e consegnato le chiavi… ma non sei ancora il proprietario di una nuova casa dove trasferirti. Accade spesso, magari si ha anche la liquidità necessaria per l’acquisto ma trovare la casa che risponda a tutti i criteri necessari non è facile. Dunque il rischio è quello di doversi trovare una sistemazione temporanea, magari in affitto, dover mettere i mobili in un deposito e quindi sostenere due traslochi. 

Alcune precauzioni da tenere a mente quando vendi casa prima di acquistare

Quando un acquirente firma la proposta di acquisto non tutto è concluso. Infatti, la proposta d’acquisto è la “dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo”, manifestata tramite la compilazione e la firma di un modulo. Con la proposta di acquisto si fissa il prezzo e si “prenota” il bene immobile. Per essere valida, deve essere accompagnata dal versamento di una caparra in denaro. Si tratta di un documento contenente impegni vincolanti, ma il venditore è comunque libero di valutare altre offerte. Secondo l’articolo 1328 del Codice Civile: 

La proposta può essere revocata finché il contratto non sia concluso. Tuttavia, se l’accettante ne ha intrapreso in buona fede l’esecuzione prima di avere notizia della revoca, il proponente è tenuto a indennizzarlo delle spese e delle perdite subite per l’iniziata esecuzione del contratto.”

Dunque la certezza della vendita si ha solo con il contratto preliminare che è un vero e proprio contratto che obbliga le parti alla stipula del contratto definitivo. Per garantire la massima tutela al futuro acquirente è preferibile che il preliminare sia stipulato dal notaio. Non è più soltanto un accordo privato ma viene reso legalmente valido verso chiunque. Il venditore, di conseguenza, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro. Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente.

Solo arrivati a questo punto avrai la conferma assoluta della vendita del tuo immobile e potrai quindi procedere con l’acquisto della nuova casa. 

Seconda opzione: acquisti la nuova casa e poi vendi 

In questo caso hai già trovato la tua nuova casa, ha tutti i requisiti necessari e si trova proprio nella zona in cui stavi cercando. È un’occasione imperdibile e non puoi attendere la vendita della tua casa, così compri casa prima di vendere. 

Vantaggi: 

  • non hai nessuna fretta di traslocare per lasciare la casa all’acquirente 
  • non rischi di ritrovarti senza una casa dove stare, perché ne hai due e potrai gestire al meglio il trasferimento 
  • potresti pensare di affittare la casa dove stavi prima, anche temporaneamente, almeno finchè non trovi il giusto acquirente. 

Svantaggi:

  • potresti non avere la liquidità necessaria per acquistare la casa 
  • se non hai ancora chiuso il mutuo non potrai attivarne un altro 
  • tasse: se hai la liquidità necessaria senza aprire il mutuo potrai intestare la nuova casa come “prima casa”, ma avrai dei vincoli da rispettare per quanto riguarda la tassazione della precedente abitazione perché diventerebbe “seconda casa”.
  • non sai quanto riuscirai ad incassare con la vendita e non hai certezze. Il mercato immobiliare può subire cambiamenti repentini e potresti ritrovarti a dover mantenere due case. 

Questa opzione ha molti lati negativi ma non è del tutto sconsigliata; soprattutto se hai trovato la casa perfetta è meglio non lasciarsela scappare. Bisogna però tenere conto delle disponibilità economiche che si hanno perché questa scelta potrebbe essere rischiosa a livello di spese. 

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Acquisto prima casa prima di vendere l’altra: le regole 

Il “mutuo prima casa”, come il “bonus prima casa”, fa parte delle misure volte all’acquisto di un immobile che servirà come casa principale della famiglia. Grazie a questi bonus sarà possibile avere della agevolazioni fiscali al momento dell’acquisto dell’immobile. Invece, il “mutuo prima casa” consente di detrarre dalle tasse gli interessi e gli oneri del mutuo accesso. 

Per poter accedere a questi incentivi bisogna impegnarsi a mantenere la proprietà dell’immobile per almeno cinque anni. Chi decide di vendere prima dovrà affrontare delle sanzioni:

  • restituire all’Agenzia delle Entrate gli incentivi incassati più una soprattassa del 30% sul totale delle imposte non pagate
  • un’altra sanzione viene imposta se dalla vendita dell’immobile risulta una plusvalenza, cioè se la casa viene venduta ad un prezzo superiore a quanto si era pagato inizialmente. Questo perché la vendita viene considerata come una speculazione e quindi si impone una tassazione sul guadagno.

Quindi se acquisti un immobile con le agevolazioni fiscali previste sull’abitazione di residenza non potrai venderla prima che siano passati cinque anni dal rogito senza incappare nelle sanzioni previste.

Per ottenere di nuovo i benefici fiscali “prima casa” sarai obbligato a vendere la vecchia abitazione entro un anno dal rogito di quella nuova. Quindi se acquisti una casa e godi dei benefici fiscali dovrai tenere a mente che hai un anno di tempo per vendere l’abitazione precedente. L’acquisto della nuova casa con il bonus richiede anche il trasferimento della residenza entro 18 mesi dal rogito

Per questo bisogna informarsi e anticipare bene i tempi per non trovarsi poi a fare i conti con qualche disguido amministrativo. 

Vuoi comprare casa in Trentino ma ne hai un’altra da vendere? 

Contatta RES Immobiliare e ti seguiremo per tutto il percorso di compravendita

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Annalisa

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