Confronta

Il notaio risponde: si può vendere un immobile ipotecato?

Il notaio risponde: si può vendere un immobile ipotecato?

A molti di noi è capitato o capiterà prima o poi di richiedere un mutuo. In alcuni casi la banca o in genere l’ente creditore, può richiedere a garanzia di tale mutuo un diritto di ipoteca su un immobile. E se poi volessi vendere quell’immobile, potresti farlo? RES Immobiliare, agenzia immobiliare a Trento, lo ha chiesto al notaio di fiducia.

Quando e perché viene ipotecato un immobile?

Vendere un bene significa trasferire la proprietà di una cosa o un altro diritto a fronte di un pagamento in denaro. Può verificarsi che un bene immobile venga messo in vendita libero da pesi o da trascrizioni pregiudizievoli, ma può capitare che sia gravato da un diritto di ipoteca.

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia, disciplinato negli articoli 2808 e seguenti del Codice Civile. L’ipoteca deve essere iscritta su beni specialmente indicati, per una somma determinata in denaro (c.d. “montante ipotecario”) e attribuisce al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito a fronte di un’adempienza nei pagamenti. Il creditore può far valere il proprio diritto anche se il bene è stato venduto ad un altro soggetto rispetto all’originario debitore (c.d. “diritto di sequela”).

Si pensi al caso in cui un soggetto, per poter acquistare un immobile richieda un mutuo e pertanto garantisca il finanziamento concedendo un diritto di ipoteca su quanto acquistato. Il proprietario dell’immobile potrebbe in un secondo momento avere la necessità di venderlo anche se ancora gravato dal diritto reale di garanzia e quindi dell’ipoteca, non avendo ancora estinto il finanziamento.

È possibile vendere un immobile ipotecato?

A questo punto si pongono alcune questioni che sono all’ordine del giorno per chi fa parte della contrattazione immobiliare: è possibile vendere un bene immobile ipotecato? L’ipoteca crea un vincolo che limita la vendita e/o la circolazione del bene? In caso di vendita del bene ipotecato il creditore (es.: la banca) è comunque tutelato?

È bene sapere che l’ipoteca non crea alcun limite alle possibilità del proprietario di disporre dell’immobile. Infatti per il creditore ipotecario è indifferente chi sia il proprietario del bene perché, in caso di inadempienza, può rifarsi sul bene con diritto di precedenza rispetto a tutti gli altri soggetti. Pertanto la vendita dell’immobile ipotecato è una operazione che non pregiudica in alcun modo i diritti del creditore ipotecario.

Cosa deve fare l’acquirente se intende acquistare un bene ipotecato? Chiedi un consiglio alla tua agenzia immobiliare a Trento

Sarà compito dell’acquirente, negoziare per tutelare la sua posizione. Normalmente, il venditore e l’acquirente raggiungeranno un accordo in base al quale, quest’ultimo acquisterà il bene libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli. Questo significa che il venditore dovrà procedere alla cancellazione dell’ipoteca prima della vendita o contestualmente ad essa.

La cancellazione dell’ipoteca è essenziale se l’acquirente deve a sua volta richiedere un mutuo ipotecario; infatti l’istituito di credito erogante verosimilmente non accetterà di posizionare la propria ipoteca in un grado successivo ad un’ipoteca di un’altra Banca.

Può anche capitare, ma molto di rado, che l’acquirente acquisti il bene senza procedere alla cancellazione dell’ipoteca. In questo caso l’acquirente detrarrà il valore del debito residuo derivante dal mutuo dal prezzo di acquisto e assumerà il debito del venditore nei confronti della banca.

 

L’ipoteca su un immobile può spaventare i tuoi possibili acquirenti, anche quando hanno per le mani un vero e proprio affare. Per questo la vendita rischia di trasformarsi in un percorso ad ostacoli. In questi casi è sempre preferibile rivolgersi ai professionisti giusti che sappiano assicurare ad entrambe le parti una transazione sicura e la soluzione migliore.

Devi vendere un immobile ipotecato e vuoi che tutto sia in perfetto ordine? Vuoi essere sicuro di riuscire a vendere in tempi rapidi nonostante l’ipoteca?

Chiamaci per una consulenza.

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Annalisa

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