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Rogito notarile: cos’è, come funziona e quanto ti costa

Rogito notarile: cos’è, come funziona e quanto ti costa

Per acquistare o vendere una casa al giorno d’oggi servono molti documenti, firme, certificati, senza contare tutte le scartoffie necessarie se, come spesso accade, si accende un mutuo. 

Il rogito è il documento finale, se vogliamo la ciliegina sulla torta, ma prima ci sono altri documenti che vanno redatti e depositati, ad esempio il contratto preliminare. Per questi l’agenzia immobiliare ti segue passo per passo, e ti accompagna per tutto il percorso burocratico. 

Alla fine di tutto l’iter si arriva al rogito notarile, ma di che cosa si tratta? 

Cos’è il rogito notarile

Il rogito notarile, o atto notarile è il passaggio finale che si deve compiere per l’acquisto di un qualsiasi bene immobile, edificio o terreno. Si tratta di un documento ufficiale redatto da un notaio che viene letto, accettato e poi firmato da entrambe le parti, compratore e venditore. Con il rogito si formalizza il passaggio di proprietà dell’immobile. Alla fine di una compravendita firmare il rogito è obbligatorio ed è nell’interesse di entrambe le parti. 

A cosa serve il rogito notarile

Il rogito notarile è il momento chiave della compravendita di un immobile, sancisce di fatto il passaggio dal vecchio proprietario a quello nuovo. Con questo documento si attesta che il compratore ha acquistato il bene dal venditore in un determinato giorno e ad un determinato prezzo. Il notaio svolge la funzione di garante e quindi l’atto pubblico di compravendita è valido a tutti gli effetti anche davanti al giudice. 

Come funziona il rogito notarile 

Il rogito notarile è un documento che per legge deve essere scritto da un notaio incaricato dal compratore e dal venditore dell’immobile. Oltre a formalizzare l’atto di compravendita il notaio svolge altre due importanti funzioni. 

  • controllare che l’immobile in questione sia “libero al rogito”, questo significa che deve effettuare alcune ricerche per verificare che l’immobile sia di proprietà del venditore, libero da ipoteche e da altre questioni che potrebbero compromettere la vendita 
  • controllare che l’immobile rispetti la normativa edilizia in vigore e che sia accatastato correttamente 

Se le ricerche del notaio risultano positive il notaio inizierà la stesura dell’atto che deve contenere alcune importanti informazioni:

  • nome e cognome dei soggetti firmatari 
  • dati identificativi dell’immobile 
  • le modalità di pagamento 
  • l’effettivo valore di cessione, cioè quanto il compratore paga al venditore per l’immobile 
  • le spese sostenute dal notaio per il suo lavoro 

Il rogito viene letto dal notaio in presenza del compratore e del venditore e firmato seduta stante. Non è possibile firmare il rogito notarile a distanza, anche in questi tempi segnati dal coronavirus; è per legge indispensabile che le parti siano presenti davanti al notaio per la firma. Infine viene fornita una copia a entrambi i soggetti e una terza viene custodita nell’archivio del notaio. 

Quali documenti servono per il rogito notarile 

I documenti necessari per il rogito notarile sono differenti per acquirente e venditore, vediamo quali sono. 

Acquirente: 

  1. Persone fisiche 
    1. carta d’identità o un documento identificativo, se cittadini extra europei serve il permesso di soggiorno 
    2. codice fiscale 
    3. estratto atto di matrimonio o certificato di unione civile o di stato libero 
    4. copia di eventuali convenzioni patrimoniali o accordi di convivenza 
  2. Persone giuridiche 
    1. copia del documento di identità del rappresentante 
    2. denominazione legale, sede e codice fiscale 
    3. eventuale delega poteri
  3. Altro 
    1. copia dei pagamenti già effettuati 
    2. dati del mediatore immobiliare con provvigione pattuita e pagamenti già versati
    3. copia del preliminare di vendita

In caso di richiesta di mutuo vanno comunicate le informazioni per contattare la banca interessata. 

Venditore: 

Valgono gli stessi documenti citati in 1. per le persone fisiche e in 2. per le persone giuridiche.

3. Altro 

  • copia dell’atto di acquisto o dei documenti relativi all’acquisto mortis causa (ad esempio testamento, accettazione di eredità..) 
  • copia della planimetria ed eventuali documenti catastali 
  • copia dei mezzi di pagamento già ricevuti 
  • copia preliminare di vendita 
  • copia del regolamento condominiale e dichiarazione dell’amministratore condominiale di avvenuto pagamento delle spese condominiali con le eventuali dichiarazioni di spesa straordinarie deliberate e delle liti in corso 
  • copia dei provvedimenti edilizi relativi alla costruzione del fabbricato 
  • copia del certificato di agibilità 
  • in caso di locali commerciali terreni agricoli o appartamento locato ex legge 431/98, documentazione riguardante eventuali diritti di prelazione 
  • attestato di prestazione energetica 

Quanto ti costa il rogito notarile 

A questo punto resta da capire quanto ti costa questo ultimo passaggio per l’acquisto o la vendita di una casa. La prima cosa da sapere è che il costo del notaio insieme alle altre voci di spesa sono a carico di chi acquista l’immobile. 

Dunque le spese per il rogito sono due distinte: 

  • le imposte previste per l’atto specifico 
  • onorario del notaio 

La parcella del notaio è proporzionale al valore dell’immobile, questo significa che più è elevato il valore dell’abitazione indicato nell’atto di vendita e più è alto il compenso del notaio. Non solo, la parcella può anche variare dai listini personali dello studio notarile e dal tipo di lavoro che è stato effettuato per fare le indagini sull’immobile e per redigere l’atto notarile. 

Per quanto riguarda le imposte la faccenda si fa più complicata, a seconda dei casi si versano l’IVA, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale. 

Solitamente l’IVA è esente quando si acquista da un privato e si paga l’imposta di registro al 2% del valore catastale (9% se seconda casa), 50 euro di imposta ipotecaria e 50 euro di imposta catastale. 

Se invece si paga l’IVA, di solito quando si acquista l’immobile da un’impresa costruttrice, si applica l’imposta al prezzo di acquisto. Dunque si pagherà il 4% di IVA (10% se seconda casa e 22% se è immobile di lusso) e 200 euro l’una per le altre imposte. 

Attività successive alla firma del rogito notarile 

Dopo aver firmato il rogito notarile sarà compito del notaio versare le imposte per conto dell’acquirente e depositare tutti gli atti firmati. Entro breve termine dovrà quindi 

  • registrare l’atto presso l’Agenzia delle Entrate e il relativo pagamento delle imposte 
  • depositare l’atto nei Registri Pubblici per renderlo noto ed efficace nei confronti di tutti 
  • voltura catastale, in modo da aggiornare l’Ufficio del Catasto 

Dunque se ti stai chiedendo quanto tempo passa dal rogito alla trascrizione la risposta è, dipende dal notaio ma di solito avviene circa un mese dopo. 

Per quanto riguarda la consegna delle chiavi questa avviene subito dopo la firma del rogito, dato che formalmente è il momento il cui l’immobile passa dal venditore al compratore, solitamente però si aspetta la trascrizione. 

Le cose da fare quando si vende o acquista una casa sono tante,

contattaci e ti seguiremo per tutto il percorso

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Annalisa

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