Confronta

Vendere casa con il mutuo si può: ecco come.

Vendere casa con il mutuo si può: ecco come.

Non sempre una casa è per sempre. Non è solo un gioco di parole, per qualcuno è la realtà. Quando si acquista una casa si pensa al futuro, ci si affeziona al luogo, agli oggetti, si creano ricordi. Però a volte capita di dover vendere la casa e le motivazioni possono essere molte. Motivi di lavoro oppure perché la famiglia si è allargata e di conseguenza la casa è diventata stretta. In alcuni casi però non ci si deve disfare solo della casa ma anche del mutuo che si era acceso per acquistarla. E qui sorge spontanea la domanda, posso vendere casa con il mutuo? La risposta te la diamo noi di RES Immobiliare che da anni aiutiamo le famiglie trentine a vendere e acquistare casa.

Si può vendere casa con il mutuo?

La risposta è certo che sì. Solitamente il mutuo per acquistare una casa si paga in venti o trent’anni e in questo lasso di tempo le esigenze di una famiglia possono cambiare. É normale quindi che si voglia vendere la casa prima di aver estinto il mutuo.
Nessuna legge lo impedisce, l’importante è essere sempre sinceri con l’agente immobiliare di fiducia e con l’acquirente.

Come vendere casa con il mutuo

Ci sono tre modalità che permettono di vendere una casa con il mutuo

  • estinzione anticipata del mutuo
  • accollo del mutuo da parte dell’acquirente
  • cambio del bene ipotecato

Estinzione anticipata del mutuo

L’estinzione anticipata del mutuo è certamente la soluzione più semplice da percorrere. Quando si apre un mutuo si stipula con la banca una sorta di contratto che prevede di ripagare il debito entro un tempo prestabilito. Quindi si calcola una quota mensile da versare per ripagare alla banca il prestito e gli interessi. È comunque possibile estinguere il mutuo anticipatamente e quindi restituire alla banca il prestito prima dei tempi pattuiti.

Qui si aprono due strade, o si ha subito la disponibilità per l’estinzione del mutuo oppure è possibile ripagare il mutuo al rogito, con i ricavi ricevuti dalla vendita della casa stessa. Così una parte del pagamento effettuato dall’acquirente andranno direttamente alla banca, sarà tolta l’ipoteca e l’immobile sarà libero da ogni vincolo.

Leggi anche: Rogito notarile, cos’è, come funziona e quanto ti costa

Accollo del mutuo da parte dell’acquirente

L’accollo del mutuo da parte dell’acquirente è una soluzione un pò più complicata rispetto alla precedente, ma rimane una modalità che è possibile intraprendere.
In questo caso è previsto che sia il nuovo proprietario a terminare di pagare il debito alla banca. Quindi il mutuo passa da un proprietario dell’immobile all’altro. Il vantaggio per il venditore è molto chiaro, infatti con questo tipo di accordo sarà libero sia dal mutuo che dall’ipoteca. Dall’altro lato, il compratore dovrà calcolare bene vantaggi e svantaggi dell’acquisto.

Il vantaggio più tangibile è che entrerà in possesso di un finanziamento senza doverne pagare i costi iniziali come istruttoria, perizia e altri costi connessi all’apertura di un mutuo. Lo svantaggio potrebbe riguardare il costo di un finanziamento contrattato anni prima e probabilmente poco favorevole. In questi casi nulla vieta di rinegoziare con la banca una soluzione migliore per entrambe le parti.

In caso di accollo del mutuo la banca deve intervenire con l’approvazione dell’accordo. Questo perché la banca deve salvaguardare il suo investimento e controllare che il nuovo proprietario abbia tutte le carte in regola per poter ripagare il debito.

Cambio del bene ipotecato

Il terzo metodo per vendere casa con il mutuo è il cambio del bene ipotecato. In questo caso si fa uno scambio, l’ipoteca quindi passa dall’immobile che si vuole vendere ad un altro. Facendo così la casa si libera dall’ipoteca e l’acquirente ottiene un immobile senza vincoli. Anche in questo terzo caso la banca deve essere interpellata perché il nuovo bene che sostituisce il primo deve essere di pari valore. Non è necessario che il nuovo bene sia per forza una casa, si può trattare anche di un terreno o di un locale commerciale, l’importante è che abbia pari valore.
C’è anche la possibilità di fare una fideiussione al posto di una nuova ipoteca. In questo caso un terzo soggetto si impegna nei confronti della banca al pagamento del debito in caso di insolvenza da parte del debitore principale.

Vendere casa con il mutuo cointestato

Vendere una casa quando il mutuo è cointestato non è un problema, basta che entrambi i proprietari siano d’accordo sulla vendita.

  • Nel caso di estinzione anticipata del mutuo con l’incasso della vendita della casa, la differenza viene ripartita equamente tra i due
    per l’accollo del mutuo si procede con il consenso di tutte le parti, compresa la banca, e poi con il cambio di nominativo sul debito.
  • Nel caso del cambio del bene ipotecato servirà che uno dei due intestatari abbia a disposizione un immobile da poter ipotecare

vendere casa con il mutuo e comprarne un'altra in Trentino

Vendere casa con il mutuo e comprarne un’altra

A volte capita di voler vendere la propria casa perché si è presentata un’occasione di acquisto migliore, oppure perchè ci si trasferisce in modo stabile e allora si vuole acquistarne un’altra. Ci sono anche in questo caso varie strade che si possono percorrere se si vuole vendere la casa con il mutuo e comprarne un’altra.

Il mutuo ponte: un metodo già da anni utilizzato all’estero ma che negli ultimi tempi ha preso piede anche in Italia. In pratica si tratta di un mutuo a breve termine che non supera i ventiquattro mesi pari al 60% del valore dell’immobile. Con questo prestito si potrà procedere all’acquisto della nuova casa senza che risulti come seconda casa dato che si è intenzionati a vendere l’altra. Entro la scadenza dei ventiquattro mesi si dovrà vendere la casa originaria e con i proventi saldare il debito.

Sostituzione di garanzia: si tratta del cambio del bene ipotecato accennato prima. L’ipoteca può passare dall’immobile venduto a quello nuovo appena acquistato. Attenzione però che in questo caso non tutti gli istituti di credito danno la disponibilità ed è sempre necessario il benestare della banca che dovrà valutare i rischi finanziari del cambio.

Vendere casa con il mutuo prima dei cinque anni

Qui entriamo più nello specifico. In questo caso il mutuo in questione è il “mutuo prima casa” che, come il “bonus prima casa”, fa parte delle misure volte all’acquisto di un immobile che servirà come casa principale della famiglia. Grazie a questi bonus sarà possibile avere della agevolazioni fiscali al momento dell’acquisto dell’immobile. Invece, il “mutuo prima casa” consente di detrarre dalle tasse gli interessi e gli oneri del mutuo accesso. Vi sono però dei limiti, ad esempio il “mutuo prima casa” riguarda solo gli immobili situati nello stesso luogo di residenza o di lavoro del richiedente. Inoltre, sarà possibile detrarre una percentuale massima del 19% sulla dichiarazione dei redditi fino ad una soglia di 4000 euro.

La norma prevede che per usufruire dell’incentivo sia obbligatorio impegnarsi a mantenere la proprietà dell’immobile per almeno cinque anni. Chi decide di vendere prima dovrà affrontare delle sanzioni:

  • restituire all’Agenzia delle Entrate gli incentivi incassati più una soprattassa del 30% sul totale delle imposte non pagate
  • un’altra sanzione viene imposta se dalla vendita dell’immobile risulta una plusvalenza, cioè se la casa viene venduta ad un prezzo superiore a quanto si era pagato inizialmente. Questo perché la vendita viene considerata come una speculazione e quindi si impone una tassazione sul guadagno.

Sono però previste delle eccezioni alla regola dei cinque anni. Sarà quindi possibile vendere casa prima di cinque anni senza incorrere nelle sanzioni se:

  • entro un anno dalla vendita della casa acquistata con mutuo agevolato il soggetto acquisisce o riceve in donazione un immobile simile a quello che ha venuto e lo utilizza come prima casa
  • il soggetto acquista un terreno edificabile ed entro un anno dalla vendita dell’immobile precedente costruisce un’abitazione che utilizzerà come prima casa

Vendere casa con il mutuo dopo cinque anni

In questo specifico caso, vendere la casa che si è acquistata con il “mutuo prima casa” trascorsi cinque anni non sarà oggetto di sanzione da parte dell’Agenzia delle Entrate. Questo perché i legislatori hanno ritenuto lecito che trascorso un determinato lasso di tempo, in questo caso cinque anni, possono cambiare le esigenze delle persone e delle famiglie e quindi si decide di cambiare casa.

I documenti necessari per vendere casa con il mutuo

Abbiamo visto che si possono scegliere diverse strade quando si decide di vendere una casa con il mutuo. I documenti da presentare, oltre a quelli classici del proprietario, del compratore e tutta la documentazione della casa, riguardano anche la banca che detiene il mutuo. Per questo dovrai recarti anticipatamente alla sede dell’istituto per preparare tutta la documentazione necessaria. In alcuni casi, come per l’accollo del mutuo, un funzionario della banca dovrà essere presente al momento del rogito.

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Noi di RES Immobiliare possiamo aiutarti. Contattaci!

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Annalisa

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