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Vendere casa velocemente, primo step: la valutazione

Vendere casa velocemente, primo step: la valutazione

Uno dei primi e più importanti passi da fare quando si decide di vendere un immobile è calcolare il prezzo. Avere un prezzo definito del tuo immobile è fondamentale per poterlo vendere, ma calcolarlo è molto complicato e spesso si rischia di fare degli errori. Quindi se hai un immobile da vendere in Trentino e non sai come fare la valutazione leggi questa breve guida. 

Gli errori da evitare nella valutazione

Solitamente si tende a valutare il prezzo di un immobile in modo eccessivo, cioè si attribuisce un prezzo più alto rispetto a quello reale. Le motivazioni possono essere due: 

 

  • cercare di avere il massimo profitto dalla vendita 

 

  • il legame affettivo verso l’immobile porta a sovrastimarlo non essendo del tutto oggettivi nella valutazione. 

Noi aggiungiamo un altro motivo, probabilmente non conosci il mercato immobiliare della zona e quindi non disponi dei mezzi e delle conoscenze necessarie per poter fare una valutazione equa. Un immobile sovraprezzato rischia di rimanere invenduto per mesi creando frustrazione nel venditore. Un immobile sottoprezzato verrà venduto in fretta, ma così si andrà solo a svalutare il valore reale e quindi andrai in perdita.  

Cos’è il valore di mercato

Per prima cosa differenziamo tra valore dell’immobile e valore catastale. Il valore catastale serve solo per calcolare il pagamento delle imposte sull’immobile come imposte di registro, di successione e non identifica il reale valore dell’immobile. 

Prima di procedere andando nel dettaglio diamo una sintetica definizione di “valore di mercato” 

“Il valore di mercato è l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data di valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo un’adeguata attività di marketing da entrambe le parti.” (Codice delle valutazioni immobiliari)

Leggi anche: RES Immobiliare, al tuo fianco quando vendi casa

Come calcolare il valore di un immobile: i consigli di RES Immobiliare Trento 

Partiamo quindi dai dati. 

Per calcolare il valore di mercato di un immobile è stata creata una formula matematica così da essere il più oggettivi possibile. 

Valore di mercato = superficie commerciale x quotazione al metro quadro x coefficienti di merito. 

Andiamo a vedere ognuno di questi fattori nel dettaglio:

Superficie commerciale

Superficie commerciale e superficie calpestabile sono due cose diverse e non vanno confuse. Per calcolare la superficie commerciale bisogna sommare:

  • le superfici coperte calpestabili, così come quelle non calpestabili: per queste ultime intendiamo i muri interni ed esterni della casa
  • tutte le superfici scoperte, quali: terrazze, giardini, balconi e pertinenze

Queste superfici vengono poi sommate tenendo conto di una serie di coefficienti, che possono variare in base alle condizioni di interni ed esterni dell’immobile.

Cos’è il valore al metro quadro 

Questo numero è il risultato di un’ulteriore serie di indici. Gli indici presi in considerazione sono per esempio l’ubicazione dell’immobile, se si trova in città (in quale quartiere, centro o periferia) oppure in campagna. Viene preso in considerazione lo stato di conservazione dell’edificio, sia interno che esterno.

L’Agenzia delle Entrate tramite l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) monitora questi parametri, li aggiorna ogni sei mesi e li conserva. Dunque, per calcolare il prezzo al metro quadro di un immobile, bisogna fare riferimento a questi dati che sono consultabili da chiunque. L’Osservatorio suddivide ogni città in quadranti chiamati  “zona OMI”. Ogni quadrante ha all’interno quotazioni al metro quadro minime e massime omogenee. 

Per creare queste quotazioni l’Osservatorio considera: 

  • la superficie lorda dell’immobile, 
  • il valore di mercato minimo e massimo, 
  • lo stato conservativo, 
  • la classe catastale, 
  • la tipologia

 Per quanto riguarda la tipologia, gli immobili vengono presi in considerazione e suddivisi in diverse tipologie:

 

  • abitazioni civili (case, appartamenti..)
  • abitazioni di tipo economico (locali commerciali)
  • box
  • posti auto coperti
  • posti auto scoperti
  • ville e villini 

 

Possiamo dire però che ci sono anche delle certezze nel mercato immobiliare per quanto riguarda il valore al metro quadro. Infatti, un immobile in centro soprattutto nelle medio grandi città rimarrà sempre più o meno sempre uguale negli anni. In ogni caso ogni categoria di immobile si può suddividere anche a seconda dell’ubicazione all’interno delle città: 

  • centro
  • semi centro
  • periferia 
  • zona suburbana 
  • zona extraurbana

Per ognuna di queste zone vengono fatte stime diverse per quanto riguarda il valore al metro quadro. 

Bisogna anche tenere conto dei cambiamenti sul lungo periodo che un quartiere può subire. Ci riferiamo ai processi di gentrificazione che fanno passare una semplice borgata fuori dal centro della città in un quartiere trendy. 

Per quanto riguarda Trento possiamo fare riferimento al Quartiere dei Ferrovieri, che è passato da zona popolare, abitata per lo più da operai della Ferrovia, a quartiere alla moda, tranquillo e colorato. Quando si verifica il fenomeno della gentrification il valore catastale degli immobili sale nel giro di qualche anno. 

Cosa sono i coefficienti di merito

Insieme al valore al metro quadro vanno calcolati i coefficienti di merito. Essi sono dei valori espressi in percentuale e vanno a prendere in considerazione alcune fondamentali caratteristiche di un immobile. I coefficienti di merito concorrono insieme al valore al metro quadro ad alzare o abbassare il prezzo di un immobile. 

  • stato locativo: se l’immobile è affittato e c’è un inquilino si perde qualche punto percentuale, anche in base alla durata del contratto
  • piano: il coefficiente cambia sensibilmente tra un seminterrato e un attico e va tenuto conto della presenza o meno di un ascensore e del giardino. 
  • stato di conservazione: questo coefficiente riguarda lo stato in cui versa l’immobile, può essere da ristrutturare oppure nuovo. 
  • luminosità: in questo caso si fa riferimento a quanta luce e sole arriva all’immobile nell’arco di tutta la giornata. 
  • esposizione e vista: qui vengono considerate visuali piacevoli o meno, ad esempio le viste interne ad un palazzo sono considerate poco piacevoli. 
  • età edificio: qui si valuta l’età dell’edificio insieme allo stato di manutenzione
  • riscaldamento: in questo caso si calcola positivamente un riscaldamento autonomo e meno quello centralizzato. 

Tutte queste percentuali vanno ad aggiungere o togliere valore all’immobile. Per alcuni fattori non si può fare nulla in senso migliorativo ma per altri, con alcuni accorgimenti, è possibile migliorare la situazione. 

Conclusioni

Tutti questi passaggi sono molto delicati e valutare un immobile, seppur in modo approssimativo non è semplice. Ma è possibile comunque trovare delle scorciatoie per farsi almeno un’idea. 

Quando valuti il tuo immobile non basarti sui prezzi proposti sui portali immobiliari, non sono accurati e spesso non tengono conto di tutti i coefficienti di merito. 

Fai una ricerca di atti di compravendita effettuati in zona e depositati negli uffici competenti che danno un reale valore di mercato. 

Sui portali immobiliari spesso gli immobili vengono pubblicizzati indicando il prezzo desiderato e non il reale valore di mercato. Per fare una corretta valutazione e vendere più velocemente analizza gli immobili venduti nella tua zona degli ultimi 8/12 mesi.

Hai un immobile da vendere a Trento e dintorni ma non sai da dove partire?

Contatta RES Immobiliare a Trento e ti sapremo aiutare dalla valutazione al rogito!

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Annalisa

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