Come vendere una casa ereditata

Quando si eredita un immobile si può decidere di metterlo in vendita e realizzare così un guadagno. Da un punto di vista commerciale la vendita di un immobile ereditato è uguale alla procedura di vendita di un qualsiasi immobile. Va però sottolineato che rispetto ad un normale atto di compravendita, per vendere un immobile ereditato, servono alcuni documenti specifici ed è previsto il pagamento di tasse e imposte diverse. 

La burocrazia per vendere una casa a Trento, un appartamento o comunque un immobile ereditato presenta diversi passaggi che è giusto conoscere in modo approfondito. 

Cosa fare quando si diventa proprietari di un immobile ereditato

Quando si riceve una casa in eredità, il passaggio di proprietà non è automatico, o meglio, ci sono degli adempimenti da seguire: 

1. l’accettazione di eredità: si divide in due tipi, espressa o tacita. Nel primo caso l’erede va dal notaio e dichiara esplicitamente di accettare l’eredità. L’accettazione è tacita quando l’erede compie sul bene un qualsiasi atto di disposizione che non avrebbe diritto di fare se non nella qualità di erede. 
2. Dichiarazione di successione: un erede diventa infatti ufficialmente proprietario di un immobile quando viene redatta e presentata la “dichiarazione di successione” presso l’Agenzia delle Entrate, entro dodici mesi dal decesso del de cuius. Questo documento ha uno scopo prevalentemente fiscale e serve appunto agli impiegati del Fisco per calcolare la tassa di successione. 

Se hai ereditato una casa o un appartamento, un’azione fondamentale da fare è chiedere una valutazione professionale dell’immobile. Avere un prezzo definito del tuo immobile è fondamentale per poterlo vendere, ma calcolarlo è molto complicato e spesso si rischia di fare degli errori. 

Immobile in eredità: quante tasse si pagano? 

Con la dichiarazione di successione il contribuente liquida le imposte dovute: 

• l’imposta di successione 
• le imposte ipocatastali. 

Per tutte le eredità che comprendono beni immobili c’è l’obbligo di presentare la dichiarazione di successione, spesso però non ci sono imposte da versare se il trasferimento immobiliare si realizza tra parenti stretti. 

L’imposta di successione si calcola in base al valore dell’eredità e al grado di parentela:

• aliquota al 4% se l’eredità supera un milione di euro e l’erede è il coniuge o un parente in linea retta
• l’aliquota del 6% per i parenti fino al quarto grado
• l’aliquota dell’8% (per qualsiasi importo e senza alcuna franchigia) se l’erede è un estraneo alla famiglia o un parente lontano. 

Le altre imposte che devono essere versate sono: 

• l’imposta ipotecaria, pari al 2% del valore dell’immobile;
• l’imposta catastale, nella misura dell’1% del valore dell’immobile.

Se è possibile godere delle “agevolazioni prima casa” allora entrambe queste imposte non saranno calcolate in modo proporzionale, avranno la misura fissa di duecento euro ciascuna. 

Come vendere un immobile ereditato

Una volta sistemate tutte le pratiche burocratiche si può mettere in vendita l’immobile, qui si aprono due strade: 

1. l’erede è uno solo: si può procedere alla vendita, scegliendo un’agenzia per risparmiare tempo ed evitare eventuali intoppi 
2. ci sono più eredi e quindi più proprietari dell’immobile: se tutti gli eredi sono d’accordo alla vendita allora si procede come da prassi. Qualora uno o più eredi intendano acquistare le quote rimanenti (e tutti i comproprietari sono d’accordo), allora potete rivolgervi ad un notaio e procedere direttamente con la sottoscrizione del rogito. 

Se uno o più eredi si oppongono alla vendita, vi sono due possibili vie per risolvere il problema:

• mediazione obbligatoria, si cerca un’intesa collettiva attraverso degli incontri mediati da un professionista 
• divisione giudiziale, l’immobile viene frazionato in unità, ciascuna destinata ai comproprietari, che potranno vendere la quota dell’immobile ereditato.

Leggi anche: il costo del rogito: tutti gli elementi da considerare 

Quando si può vendere una casa ereditata? 

Per poter procedere alla vendita di un immobile ereditato bisogna: 

• avere il consenso di tutti gli eventuali eredi;
• aver richiesto e presentato tutta la documentazione necessaria
• aver pagato tasse, imposte e bolli richiesti

Vendere la casa ereditata prima dei cinque anni 

Se l’erede ha utilizzato la casa ereditata come “prima casa”, per legge, c’è il divieto di vendita prima dei cinque anni dalla successione. Se la vendita dovesse avvenire prima dei cinque anni, l’erede è tenuto entro l’anno successivo ad acquistare un’altra abitazione da utilizzare come prima casa. In caso contrario, il contribuente dovrà restituire allo Stato le imposte che ha risparmiato quando ha acquisito l’immobile. 

Leggi anche: Vendere casa: cinque consigli per i proprietari 

Quali documenti servono per vendere una casa ereditata

Per vendere una casa ereditata servono gli stessi documenti che servirebbero per una normale vendita, più alcuni. Vediamo prima quali sono i documenti che servono per qualsiasi vendita: 

• APE: l’Attestato di Prestazione Energetica
• Visura e planimetria catastale
• Titolo edificatorio abilitativo
• Certificato di destinazione urbanistica
• Certificato di agibilità o abitabilità
• Atto di provenienza
• Regolamento di condominio
• Dichiarazione di regolare pagamento delle spese condominiali
• Contratto di locazione (nel caso in cui la casa fosse affittata ad un inquilino) 
• Certificazioni di conformità degli impianti e libretto della caldaia
• Copia del contratto di mutuo (solo se presente)

Se si tratta di un immobile ereditato servono: 

• dichiarazione di successione: con cui si notifica il trasferimento del bene agli eredi 
• accettazione di eredità
• trascrizione accettazione d’eredità

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