Qualche anno fa hai affittato un immobile ad una coppia e ora che il contratto di locazione è scaduto questi non vogliono andarsene? Magari hai anche pensato di vendere quella casa e senza l’inquilino dentro potrebbe essere più facile. Oppure hai trovato altri inquilini che vorrebbero entrare o ancora vuoi tenertela per viverci tu. Si tratta di un problema di molti, non ti preoccupare. Se hai pensato di vendere casa in Trentino, ma è già affittata è bene sapere come comportarsi. Cosa puoi fare e come puoi agire per liberare l’immobile.
Cos’è il contratto di locazione
Il contratto di locazione o contratto d’affitto è un accordo che viene stipulato tra due parti ed ha valore giuridico. Il contratto prevede che una parte (locatore) permetta ad un altro soggetto (locatario o conduttore) l’uso di un mobile o immobile (ad esempio una casa o un appartamento) per un dato tempo prestabilito e ad un determinato corrispettivo (canone).
Firmare il contratto di locazione è obbligatorio quando si usufruisce di un immobile per più di trenta giorni consecutivi.
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Contratto di affitto scaduto: cosa dice la legge
L’articolo che regolamenta la materia è il 1590 del Codice Civile (Restituzione della cosa locata) e dice:
“il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità’ della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità’ del contratto.”
La legge non impone nessuna specifica formalità di restituzione, ma vuole che il locatore ritorni in possesso della cosa in modo da poterne liberamente disporre.
Dunque secondo la legge, alla scadenza del contratto di affitto/locazione, a meno che non sia stato concordato il rinnovo, il conduttore deve riconsegnare l’immobile al locatore.
Vuoi vendere l’immobile ma l’inquilino non se ne vuole andare
Se vuoi vendere casa in Trentino, ma l’inquilino non vuole lasciarla dobbiamo differenziare due casi completamente diversi:
- vuoi vendere casa, il contratto di locazione è scaduto e l’inquilino non va via. In questo caso la procedura da seguire è quella più complicata. Meglio contattare un avvocato e procedere per vie legali.
- vuoi vendere casa e il contratto di locazione non è scaduto quindi, vendi una casa già affittata. La legge non impedisce questa procedura, semplicemente la proprietà dell’immobile passa da una persona all’altra, ma non puoi obbligare l’inquilino ad andare via. L’articolo 1599 del Codice Civile stabilisce che l’inquilino ha il diritto di rimanere nell’immobile fino al termine del contratto indifferentemente da chi sia il proprietario. L’inquilino non viene chiamato in causa e chiaramente il rogito viene firmato solo tra vecchio e nuovo proprietario. In questo caso è bene informare l’acquirente che la casa in vendita è già affittata e che l’inquilino potrà rimanere per tutta la durata del contratto.
Dunque una volta che il contratto di locazione è scaduto l’inquilino dovrebbe fare i bagagli e andare via. Se questo non succede puoi ricorrere ad azioni legali e costringerlo a lasciare l’appartamento. Prima di fare questo importante e costoso passo, puoi iniziare con degli step più soft:
- contatta l’inquilino qualche mese prima della fine del contratto per informarlo delle tue intenzioni di non voler prolungare il vostro rapporto. Se non lo fa lui probabilmente è meglio che metti subito tu le mani avanti chiarendo ogni possibile fraintendimento
- chiama l’inquilino e spiega con calma che il contratto è scaduto e che hai necessità di avere la casa libera. Mantieni un tono tranquillo e calmo, arrabbiarsi non porterà da nessuna parte
- recati presso l’abitazione e chiedi ulteriori spiegazioni, cerca di essere irremovibile ma comprensivo. Non sai perché quella persona non sloggia e con il dialogo otterrai molto di più
- comunica una scadenza inderogabile oltre la quale prenderai provvedimenti legali
L’inquilino non sloggia: quando contattare un avvocato
Risolvere la questione tra proprietario e affittuario è sicuramente più noioso, lungo e snervante, ma anche la soluzione più economica. Se i rapporti sono incrinati da tempo la faccenda si fa ancora più complicata, per questo mantenere un buon rapporto negli anni con l’affittuario ripaga sempre.
Purtroppo in alcuni casi la diplomazia non porta da nessuna parte, magari hai deciso di vendere la casa e allora hai anche una certa urgenza. In questo caso sarà opportuno rivolgersi a un avvocato. Il tuo legale scriverà una lettera all’inquilino e lo inviterà formalmente a lasciare l’immobile. Questo è il primo step che puoi fare insieme all’avvocato, ma ci sono altre soluzioni più impegnative che richiedono il suo appoggio.
Cosa fare quando l’inquilino non sloggia: lo sfratto per finita locazione
Se il contratto di affitto è scaduto ma il tuo inquilino non vuole lasciare l’appartamento, non puoi denunciarlo per occupazione abusiva. Questo perchè è entrato legittimamente nella casa visto che c’era un contratto firmato da entrambe le parti.
L’unica soluzione è agire con una causa di sfratto per finita locazione. Ma di cosa si tratta? Vediamo nel dettaglio
Lo sfratto è un provvedimento del giudice che impone all’inquilino di riconsegnare e rilasciare l’appartamento a lui locato. La procedura prevede:
- intimazione da parte del locatore di lasciare libero l’immobile
- una citazione dell’inquilino per la convalida davanti al tribunale
- nella citazione, deve essere inserito necessariamente l’avvertimento che in caso di mancata comparizione o mancata opposizione il giudice provvederà a convalidare lo sfratto.
Una volta inviata la citazione sarà fissata un’udienza il cui esito sarà vincolato alla comparsa o meno dell’inquilino che sta occupando l’immobile nonostante la scadenza del contratto.
Qui si aprono due strade:
- Se quest’ultimo non compare oppure compare, ma non presenta opposizione alla richiesta, il giudice convalida lo sfratto. Infine, fissa quella che viene definita “data di rilascio” cioè il giorno in cui l’inquilino deve lasciare l’immobile.
- Se l’immobile non ti viene restituito alla data fissata dal giudice, potrai richiedere l’esecuzione forzata con l’aiuto degli ufficiali giudiziari, che in casi estremi possono coinvolgere Carabinieri o Polizia, per eseguire lo sfratto.
L’inquilino non sloggia, come agire senza avvocato
La procedura legale per agire contro un inquilino che alla scadenza del contratto non lascia la casa può risultare lunga e costosa. Rimane comunque la soluzione più consona e incisiva ma anche abbastanza stressante e costosa. Agire senza avvocato è possibile anche se poco consigliato. Rimane nelle tue facoltà cambiare la serratura della porta d’ingresso dell’immobile. Dato che la casa è tua e il contratto di affitto è scaduto puoi farlo ma valuta bene le conseguenza di un’azione così radicale.
