Ormai lo sanno tutti, il prezzo degli immobili è in risalita. Soprattutto a Trento, il valore di case e appartamenti è in rialzo e se hai una casa che vuoi vendere questo è il momento perfetto per fare degli affari. Anche se hai un inquilino che vive nell’immobile, lo puoi vendere comunque. Non sai come? Leggi i consigli di RES Immobiliare per vendere un immobile locato.
Si può vendere casa con inquilino dentro?
Secondo il codice civile italiano è possibile vendere un appartamento già dato in affitto, quindi con l’inquilino dentro. Prima della scadenza del contratto di locazione dell’immobile è possibile procedere con il rogito notarile, dunque al trasferimento della proprietà. L’atto di compravendita riguarda solo venditore e acquirente e l’inquilino non deve partecipare all’atto.
La vendita dell’immobile affittato è possibile in qualunque momento. É bene però tenere a mente che:
- l’inquilino ha il diritto di rimanere nella casa locata fino alla fine del contratto o comunque fino a che non deciderà di andare via
- il proprietario è obbligato a comunicare agli aspiranti acquirenti la presenza del contratto di locazione e la sua data di scadenza.
L’inquilino deve permettere al proprietario di entrare per far visionare l’appartamento al nuovo acquirente o potenziale acquirente.
Vendere un immobile locato, come funziona?
I contratti di locazione possono essere di vari tipi:
- locazione a canone libero 4+4
- locazione a canone concordato (3+2)
Nel primo caso il contratto si rinnova automaticamente ogni quattro anni. Questo significa che il proprietario può disdire il contratto solo alla naturale scadenza, cioè ogni quattro anni, dando sei mesi di preavviso. Alla prima scadenza contrattuale, la disdetta è valida solo per uno dei motivi previsti dall’art. 3 comma 1 della legge 431/98. Fra tali motivazioni rientra anche quella di vendita dell’immobile, a condizione che il locatore non disponga di altro immobile di proprietà, oltre alla sua abitazione principale.
Per quanto riguarda la locazione a canone concordato 3+2 il discorso è sempre lo stesso, cambiano solo le tempistiche di rinnovo e quindi di possibile disdetta.
Se il contratto non può essere disdetto, il proprietario in ogni caso può comunque vendere l’immobile, ma l’inquilino manterrà il suo contratto e potrà continuare a vivere nell’appartamento.
Le stesse regole valgono anche per la locazione a uso commerciale.
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Cos’è il diritto di prelazione dell’inquilino
Il termine “prelazione” significa “preferenza” quindi chi ha diritto di prelazione ha una preferenza rispetto agli altri. Nel caso della vendita di un immobile locato, ha diritto di prelazione l’affittuario. Il diritto di prelazione sugli immobili ha alcune limitazioni:
- devono essere rispettate le condizioni di vendita stabilite dal proprietario, tra cui principalmente quella relativa al prezzo
- può essere esercitato soltanto entro sessanta giorni dalla comunicazione
- è attuabile unicamente in occasione della prima scadenza, ovvero se il proprietario non intende rinnovare il contratto per altri quattro o due anni, in quanto intenzionato a vendere l’immobile.
Occorre distinguere due categorie di prelazione:
- la prelazione volontaria cioè inserita dalle parti all’interno del contratto
- la prelazione legale è stabilita, in casi tassativi, da norme di legge.
Vendere casa con inquilino moroso
Per vendere casa con inquilino moroso la prima cosa da fare è liberare l’immobile dall’inquilino. Nessuno vuole acquistare un nuovo immobile e trovare già dei problemi.
È possibile agire contro l’inquilino moroso già dopo venti giorni di ritardo di un solo canone. Come?
- La prima cosa da fare è spedire una raccomandata a.r. con cui gli si intima il pagamento del canone non versato entro un termine massimo, con avviso che, in caso contrario, il contratto si intenderà risolto e si procederà allo sfratto
- se l’inquilino non paga quanto dovuto sarà necessario contattare un avvocato
- sarà compito dell’avvocato notificare all’affittuario un atto giudiziario: la citazione per convalida di sfratto per morosità. In tale atto, verrà indicata la data di un’udienza in cui l’inquilino può presentarsi per proporre eventualmente un’opposizione
- all’udienza il giudice verifica se la morosità persiste e, in tal caso, emette l’ordinanza di sfratto.
Una volta concluso l’iter e con la casa libera sarà molto più semplice vendere l’immobile.
In che percentuale viene deprezzato un immobile locato?
Fare una buona valutazione dell’immobile è fondamentale per venderlo in fretta e noi di RES Immobiliare lo sappiamo bene. Per calcolare il valore di un immobile bisogna avere alcuni dati: la superficie commerciale, le quotazioni al metro quadro e i coefficienti di merito. Essi sono dei valori espressi in percentuale e vanno a prendere in considerazione alcune fondamentali caratteristiche di un immobile. I coefficienti di merito concorrono insieme al valore al metro quadro ad alzare o abbassare il prezzo di un immobile. Tra questi troviamo anche l’eventuale locazione dell’immobile.
Se la casa in questione è affittata il valore tenderà a scendere, questo perché per il nuovo acquirente significa non poter entrare in possesso dell’immobile fino al termine del contratto.
Il prezzo di una casa locata, rispetto a una libera, può scendere dal 15% fino al 20%.
Il deprezzamento dipende da:
- il tipo di contratto stipulato
- dalla sua scadenza
- dal canone concordato
- tassazione
- costi operativi
- grado di solvibilità dell’inquilino e garanzie offerte
